民住建函〔2019〕43号           签发人：焦   剑

                             办理结果：A

对民权县政协十届三次会议

第64号建议的答复

冯先知委员：

您提出的关于“关于加强县城居民小区物业管理”的提案收悉。现答复如下：

一、基本原则
    1、树立“大物管”理念。住宅小区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，纳入区科学发展考核体系，构建县、街道、居委会三级管理网络，建立县物业管理联席会议制度，实行统一领导、统一协调、统一监督、统一考核。
    2、建立属地负责机制。明确街道是住宅小区物业管理全覆盖工作中的责任主体，居委会是落实主体，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。将物业管理工作与社区网格化管理相结合，推行“3+2”工作模式，即在居委会、业主委员会、物业服务企业开展工作的基础上，充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用，实现物业管理“资源共享、优势互补、协作互动、共同发展”，真正把公共区域和住宅小区物业管理全覆盖工作职责落到实处。
    3、因地制宜分类管理。坚持市场化方向，商品住宅小区推行市场化物业服务；暂不具备市场化物业服务条件的，由街道提供“五个有”的基本物业服务，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理，通过老旧小区整治改造，积极创造条件向市场化物业服务过度；加强行政管理考核，确保各类住宅小区物业管理“有人管事、有章理事、有钱办事”。
    4、坚持有偿服务原则。加大物业管理全覆盖工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖工作，逐步转变居民消费观念，切实提高物业费收缴比例，实现契约化管理。
    二、实行分类管理
    1、新建（在建）商品房住宅小区，全面推进市场化的物业管理等级性有偿服务。在建未交付前，由开发建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业，落实前期物业管理；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理；物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者首期业主入住已满2年的，应当依法选举产生业主委员会，并由业主委员会依法选聘或续聘物业服务企业。
    2、老旧小区，应在属地街道,居委会指导下，由居委会、小区业主委员会和物业服务企业三方按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作，实行市场化运作。对暂不具备市场化运作条件的，一律由属地街道负责接收管理，落实“五个有”的基础性有偿服务。
    3、老旧住宅小区和零散小区，结合环境综合整治逐步完善基础设施配套、落实物业管理与服务。对整治后具备条件的，由街道按照有关程序选聘物业服务企业，实施政府补贴与居民交费相结合的“五个有”基础性有偿服务；对暂不具备条件的，以及暂时失管小区、分散居住楼、生活大院，由街道全部接收，实施“五个有”的基础性有偿服务与管理。
     三、建立工作机制
     在“两级机构、三级管理”的物业管理工作体制下，建立“责、权、利”相统一的物业管理网络，进一步强化各部门工作职责，形成主管部门行业指导和街道,居委会属地管理的合力，把住宅小区物业管理工作纳入街道日常工作范畴，实现住宅小区物业管理全覆盖。
    1、街道,居委会必须对辖区内住宅进行全面调查摸底，并根据实际情况，因地制宜地实行分类管理。
    2、建立县、街道、居委会三级住宅小区物业管理联席会议制度。加强住宅小区物业管理联动协调机制，解决本区域住宅小区物业管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理。
    3、建立县、街道、居委会三级投诉网络，建立综合协调、监督管理和矛盾调解制度，督促物业管理服务企业进一步提高服务水平。
    4、街道要明确物业管理职能部门，落实专人负责;成立物业管理服务中心、居委会物业管理服务站，向社会公布服务投诉电话。物业管理服务中心主任由街道分管领导担任，由街道物业管理部门负责组织开展各项具体工作。
    5、建立住宅小区物业管理责任人制度。以住宅小区为单位，由街道落实相关责任人实行定点联系，专人负责，加强对住宅小区物业管理工作的日常督促指导，并对其进行责任制考核。

    6、建立住宅小区信息员制度。聘请片长、楼长和热心社会公益事业的社区志愿者担任住宅小区信息员，协助街道、居委会做好住宅小区各项管理工作。
    四、落实保障措施
    1、组织保障。各相关部门要按照政府要求，统一思想，认真履职，形成工作合力，确保工作落实到位。政府成立住宅小区物业管理全覆盖领导小组和考核小组，并与各相关部门签订目标管理责任状，将物业管理全覆盖工作纳入科学发展考核体系。加强对物业管理工作人员和从业人员的业务培训，提高工作能力和服务水平。街道要相应成立领导小组和考核小组，建立和完善相关工作制度，确保责任落到实处。
    2、资金保障。为解决部分老旧小区和零散小区物业费收缴难度较大、标准较低、困难人群较多等问题，政府根据年度管理效能考核情况，给予适当的财政补贴。   

    3、政策保障。物业管理服务企业（含街道组建的物业服务中心）新招聘的保洁、保安人员，参照环卫职工标准缴纳社会保险费。街道组建的物业服务中心为公益性的民办非企业登记性质，应以“40、50”再就业人员为主体，兼顾就业困难人员就业。
    4、基础保障。一是加强整治新力度。结合全县小区整治，有计划地对街道辖区内无物业管理的老旧小区进行整治出新，改善居住环境，完善基础设施设备；大力整治建成小区内违法建设、毁绿种菜等突出问题，合理规划小区停车位；新建小区的物业交接，由所属街道、居委会派人参加。二是加大物业费收缴力度。实行收费管理是小区进行长效管理的前提，进一步加大宣传力度，通过多种形式宣传物业管理法律法规，使业主有缴纳物业费的意识，居委会要协助物业公司收取物业服务费，提高物业服务费收缴率。

2019年08月 15日

（联系人及电话：陈双健0370--6026808）

抄送：县政府分管领导（1份），县政府督查室（3份），县政协提案委（1份）。